Новостройки | Элитное жилье | Цены на новостройки остаются высокие

Если на протяжении весенних месяцев наблюдался остаточный рост, который операторы рынка объясняли инерцией прошлого года, то летом оказался исчерпанным и этот фактор. По словам директора по маркетингу компании НПП "Тема" А.Терентьева, прекращение роста цен само по себе означает их снижение - в силу инфляции.

Однако цены на новостройки остаются очень высокими. Это, в свою очередь, влияет на уровень цен вторичного рынка. Жилье в пятиэтажках и домах брежневской эпохи морально и физически устарело, но дешевле от этого не становится. Продавцы, стараясь решить собственные проблемы расселения или обмена, вынуждены равняться на современную недвижимость, что вынужденно завышает их финансовые требования.

Перспективы ценовой динамики напрямую зависят от московской власти. Дело в том, что именно городская жилищная политика и определяет в конечном итоге цены на недвижимость, их уровень. Доля города по заключаемым инвестиционным контрактам составляет 40-45% площадей. Рентабельность девелоперских проектов (с учетом доли муниципалитета) в сегменте жилья среднего класса колеблется в пределах от $50 до $100 с метра. Это означает, что при уровне конечных цен жилья в $650-800 за метр на город в этой сумме приходится порядка 30-35%. Т.е., при покупке квартиры, допустим, за $30000, $10000 из них покупатель отдает городу Москве. Такую практику можно рассматривать как социально ориентированную политику строительства жилья, но, по сути дела, это означает, что на первичном рынке действует колоссальный налог с продаж.

Реальное выполнение городских социальных программ оставляет желать лучшего, то есть покупатели фактически работают на рентабельность московского стройкомплекса. Именно из-за этого Ю.Лужков подверг резкой критике руководство строительного комплекса на одном из недавних заседаний правительства Москвы. Городское задание по строительству жилья для переселения из пятиэтажек за первое полугодие выполнено всего на 28,5%, а график собственно переселения - всего на 23%. По словам Ю.Лужкова, стройкомплекс "проявляет гораздо больше интереса к строительству жилья для коммерческих целей, чем для городских нужд".

Сам глава московских строителей В.Ресин уже давно нашел виновного в высоких ценах на жилье. Стрелочником оказались риэлтерские компании, якобы оптом скупающие жилье на ранней стадии строительства домов. Бизнес этот приносит доходы, однако в данном случае оценка его влияния на рынок несколько завышена. В условиях постоянного бурного роста цен, имевшего место в 2001 г., это был действительно очень выгодный бизнес. Однако сегодня скидка, которую готовы предоставлять девелоперы на стадии инвестирования, сократилась до минимума. По словам главы компании "ОСК-Сервис" В.Савостьянова, как показывает практика, можно выставить цену метра в новостройке сразу близкую к конечной - все равно квартиры будут проданы.

Выгоды работы с типовым жильем обеспечиваются устойчивостью спроса, немалую часть которого создают покупатели из провинции (по разным оценкам, на них приходится от 30% до 60% покупок).